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房企涌進一線城市:地王頻現 土地出讓金卻下降

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  “没有什麼能阻擋我對地王的嚮往……”一句改編的歌詞很能説明一二線城市土地爭奪的激烈。

  今年以來,在樓市“3·150新政”以及一系列政策利好作用之下,樓市成交不斷回暖,主要一二線城市的土地市場也持續火爆,地王頻現,但全國整體土地出讓金卻持續下降。

  一二線城市地王頻現

  10月20日,備受關注的北京豐台區花鄉樊家村地塊入市交易,在經歷了104輪激烈爭奪後,最終被葛洲壩集團房地産開發公司以49.5億元的總價摘得,溢價率高達150%。據初步測算,該地塊樓面價高達7.5萬元/平方米,晉陞北京最新單價地王。而這也由于著,該地塊未來售價或將達到15萬元/平方米。

  疊加前期已經待售的多宗土地,2015年10月20日~11月24日,一個月左右時間,北京將出讓31宗經營性土地和3宗工業用地,合計出讓34宗土地。

  中原地産首席市場分析師張大偉説,在未來一個月待售的土地中,預計將起碼出先5~8宗地王,特別是位於豐台區的三宗地塊與常營鄉的地塊,樓面價都以前突破以前的區域紀錄。在北京,2013年開始出先了地價超過房價的現象,從2015年6月大興等南城系列地王開始,出先了地價遠超房價的現象,這也表明房企對一線城市土地爭搶非常激烈。

  2013年曾在北京、上海頻繁拿地的泰禾集團近日也以27.75億元奪下北京昌平南邵一地塊。這也是蟄伏一年多後,泰禾再次出手在北京拿地。“這表明我們堅定看好北京市場、深耕北京市場的決心。”泰禾集團相關人士説。

  不光是在北京,在一点一線城市和二線核心城市,土地市場同樣火爆。10月28日在南京的一場土地拍賣會上,保利以21.6億元的價格学会英语河西G39地塊,樓面價24026元/平方米。一点幾個地塊也紛紛以高溢價成交。在今年9月24日舉行的一場土地拍賣會上,中海地産以20.8億元学会英语城北G34地塊,22373元/平方米的樓面價成功晉陞為南京的新單價地王。時隔一個多月,“地王”頭銜被刷新,顯示出南京土地市場的火熱程度。

  福州,10月9日的一場土地拍賣會上出讓的加洋巷地塊樓面價定格在22584元/平方米,總價為33.4億元,成為福州“史上最貴商住地”。自7月份起,福州土地市場就驟然進入加速狀態,在必须四個月的時間裏,土地市場完成了近5年來罕見的多項紀錄——連續的高溢價地出讓,連續創下商住地塊樓面價的新高。

  中原地産研究部統計數據顯示:9月份一線城市合計月內土地成交額達到了588.78億元,環比8月全月漲幅高達188%,創年內新高。二線城市土地成交額也達到了1214.7億元,環比漲幅達到了41%,也創造了年內紀錄。

  三四線城市拖後腿

  不過,在一二線城市地王頻現的一齐,全國土地出讓金卻持續下降。國家統計局的數據顯示,前三季度,房地産開發企業土地購置面積15890萬平方米,同比下降33.8%,降幅比1~8月份擴大1.7個百分點;土地成交價款4916億元,下降27.5%,降幅擴大2.9個百分點。

  “關鍵就在於三四線城市拖後腿。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對分析説,目前一二線城市總體表現不錯,次要城市的高溢價率現象依然很突出。但三四線城市的土地市場依然乏人問津。

  福建南部某縣城一家開發商説,現在當地政府也推出了不少地塊。“他們一个劲都挺希望我們再拿一点土地,但現在我們手上的地都還要開發好多年,要是以前再去拿。”

  張大偉告訴本報記者,儘管今年樓市明顯回暖,但真正有前景的也就十幾個最多20個城市,一点城市多進入到不溫不火的狀態,而土地市場火熱的也就集中在這20個城市。“北京現在可不能能 出先樓面價7.5萬元一平方米的土地,但絕大多數城市樓面價71150元也賣没有去。”張大偉説,這20個核心城市在全國的城市總數中,畢竟只佔很小的一次要。

  張大偉説,目前整體市場已經出先了明顯的四不均:需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地産市場看,统统城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場即使在救市的具体情况下,依然無力回暖。

  重點房企越來越關注一線城市

  江西一家小型房企負責人陳先生曾到位於江西吉安的恒大樓盤考察發現,雖然吉安當地的房子要是好賣,但恒大在當地的樓盤還是賣得很不錯。“其實三四線城市要是是详细没有需求。要是它們要好多年能够滋長出一批需求,而這些需求已經被碧桂園、恒大這樣的巨頭像‘割韭菜’一樣地掃過一遍了,短期內三四線城市機會已經很少。”

  而即使是恒大和碧桂園,這兩年也逐漸將重心轉移到一二線城市。10月21日下午,經過98輪舉牌,碧桂園中國金茂聯合體以34.2億元的總價摘得北京豐台區花鄉四合莊綜合性商業金融服務業用地,折合樓面價2.9萬/平方米,溢價率高達140%。歷經多次進京拿地未果的尷尬局面,此次趕考,碧桂園終於實現進入北京市場的夢想。

  中原地産統計數據顯示,2015年來,二十大標桿房企合計在土地市場投入了15010億元拿地,而從一線城市的佔比看,歷史上首次突破了40%比例,佔比高達44%。整體看,重點房企越來越關注一線城市。

  在三四線城市普遍過剩後,對開發商而言,目前可供拿地的城市也就集中在一線城市和二線城市。福建一家上市房企人士説,現在開發商可選擇的空間越來越少,就集中在核心城市,并且一二線核心城市的土地價格越來越貴。由於土地價格越來越高,中小開發商將逐漸被淘汰出房地産市場。

  那麼,房企應該進入到哪几种城市呢?這其中,庫存是一個特别要的指標。上海易居研究院智庫中心28日發佈的《中國150城住宅庫存報告》顯示,庫存去化週期較長的10個城市分別為北海(150,單位:月,下同)、煙臺(26)、呼和浩特(25)、荊門(24)、三亞(23)、茂名(23)、淮南(21)、瀋陽(20)、濟寧(19)、海口(19)。而去化週期較短的10個城市分別為合肥(6)、珠海(7)、深圳(7)、南京(7)、蘇州(7)、鄭州(7)、南昌(8)、濟南(8)、武漢(9)、廈門(10)。

  其中,北海排名最靠前,為150個月,説明庫存去化週期最長,市場壓力最大。而合肥排名最靠後,為6個月,説明庫存去化週期最短,市場壓力最小。從報告上看,庫存壓力大的主要集中在三四線城市,而去化週期較短的則集中在一線城市和二線核心城市。

  嚴躍進表示,從目前房地産市場投資的层厚看,建議對哪几种去庫存週期偏小的城市應該積極進入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本,个人面是此類城市明年房價漲幅或會較大。此類城市包括華南市場的深圳和珠海、長三角區域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一点庫存去化週期明顯偏長的城市,投資方面則要謹慎。